房地产强监管信号持续　调控后手可期

       住房城乡建设部日前再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出了一系列具体措施。事实上，自年初以来，针对部分城市楼市出现过热倾向，住建部多次表态坚持“房住不炒”初衷，多个城市在住建部约谈后加码调控政策。专家认为，当前房地产市场调控不能放松。应预期管理与供需管理结合，疏堵并用，在限价的同时增大供给。

       多地楼市调控料加码

       住建部近期对12个热点城市进行了约谈，多个城市此后加码调控。调控升级主要集中在两方面，一是限购更严，二是房贷利率提高。

未来，更多城市可能加码调控政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从区域上看，东北市场、西北市场、西南市场的政策收紧概率加大。从物业上看，刚需楼盘和酒店式公寓的政策收紧概率加大。从城市来看，部分三四线尤其是库存规模不足城市的政策收紧概率加大。而在公积金办理、土地积极增加供应等方面会有较好的政策优惠。其中公积金办理方面，遵循便民、高效原则。在土地供应方面，会明确给予各类收紧性政策的城市积极增加供地机会。

       “从既有政策层面看，未来或会打几个补丁，进而堵住政策漏洞。 ” 严跃进建议：一是对假离婚炒房的管控更严厉，对于购房资格用完后的离婚，要限制其近期的买房行为；二是严查社保缴纳情况，中介公司、物业管理公司等在近期频频出现缴纳社保现象，很可能是代缴社保的违规做法； 三是对于父母亲属等挂靠户口的应限制购房， 以防范凭空增加购房资格；四是先草签，三年后再正式签约的行为受管制，避免在没有购房资格情况下的“占坑” 行为。

      值得注意的是，在房地产“紧锣密鼓” 调控的同时，全国鼓励人才落户的政策越来越多。据不完全统计，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄、福州等地纷纷出台人才吸引政策。

       在上述这些出台人才吸引政策的城市中，有部分城市房价涨幅略为明显。中原地产首席分析师张大伟表示，人才始终是城市发展的第一资源，吸纳优质人才是一个城市拥有大量资金、高端科技等要素的先决条件。而提供优惠购房政策以及相对一线城市较低的房价，则是非一线城市吸引优秀人才的手段。但部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者。

       从楼市调控的角度来看，中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华认为，要及时监测楼市涨跌风险，督促相关宏观政策管理部门和各地方政府及时对政策进行微调。在当前的复杂内外部条件下，住房市场形势变化将显著加快。需要加强市场监测、及时微调政策，以规避市场风险和宏观风险。特别需要加大对各区域市场库存水平、房价、实际贷款利率等重要指标异常变动的监测。

       “人才购房是利好政策，但会被人钻漏洞，所以落户后可以适当附加社保缴纳等内容， 这样能够避免楼市投机炒作。 ” 严跃进表示，未来各地人才购房、落户政策方面也会加码，应避免与楼市调控的初衷背道而驰。

       稳房价与控租金并行

       自年初以来，为应对部分城市楼市出现过热倾向，住建部多次表态坚持“房住不炒” 初衷。中原地产研究中心统计数据显示，截至5月18日，2018年全国累计发布房地产调控政策措施超过125次。

       住建部日前发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出了一系列量化、具体的措施。

       “未来调控的核心诉求依然在于稳定房价。”华泰证券分析师贾亚童表示，2018年以来的调控政策聚焦热点城市，并且呈现逐步向三四线城市蔓延的趋势， 调控力度相对温和， 主要集中在限价、限售和长效机制的建设方面。管理层密集约谈地方政府，因城施策的调控体系下，地方政策修正难以影响市场的一致性预期，同时成交层面预计难以再现阶段性单边上涨行情，市场成交表现或趋于平均化。

       值得注意的是，住建部在此次发布的调控目标任务中，首次增加了“控租金” 的提法。严跃进认为，从发展租赁市场的角度出发，积极推进租金稳定工作很有必要。此外，强调“职住平衡”，此类做法在成都等市场中有较为明显的表现，这为后续各城市分区调控创造了较好条件。

“过去政策调控的目标主要是房价，但在租购并举新政下，租赁市场成了新的管理领域。”广东省房地产协会专家委员会委员刘策表示， 最近很多城市租金上涨问题引起关注，可以预见，后续租金或早或晚也会被纳入政策监管范畴。

       邹琳华认为，基本公共服务供给不足，是租购房同权后租金可能上涨的最根本原因。这需要不断扩大基本公共服务供给。应适时将租购同权进一步升级为公共服务国民待遇，消除“租赁房” 市场内部新的等级差别，这样可以稳定城市住房短期租金。此

外，租购房同权后，为进一步避免学区房投机或租金上涨，优质学区可实施多校划片、优劣学校相互搭配的办法。

       从房企角度看，刘策认为，这就要求开发商或者运营商在拿租赁物业时需高度注意——一旦遭遇租金控制政策出台，企业回本将“遥遥无期”。所以，对于未来租金上涨假设需要审慎。

       长短结合促进楼市稳定

      专家表示，从多角度看，未来楼市调控仍会延续，且市场成交或趋于平均化，不会出现单边上涨行情。短期来看，落实住建部措施是关键；长期来看，建设租赁住房市场、 推进房产税对于促进楼市更加稳定起到重要作用。

       “从销售、土地拍卖和房地产资金来源等参数看， 当下房地产投资的状况在未来一两个季度还会持续。”中国人民大学副校长刘元春表示，目前很多城市出现了二手房和新房价格严重倒挂的现象，这会使得房地产供给发生变化，也会让房地产商出现结构性变化。

       从房地产开发来看，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，银行对开发企业的贷款增速为两年多以来的首次转负，体现了去年以来对企业部门去杠杆的要求。未来，尽管房企存在补充土地储备的需求，但在行业调控和金融监管的双重压力下，拿地将不可避免地受到资金来源收紧的约束。

       从居民购房来看，中信建投证券房地产首席分析师陈慎表示，由于限贷存在，个人的住房信贷需求有“绕道实现” 的动机。不过，监管层对此的监管力度会增强，未来个人住房贷款之外的其他住户贷款增速会得到控制。

长期来看，戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为，随着房地产调控深化，中国内地房地产投资趋于理性，投资结构也得到进一步优化。一二线城市较为集中的东部地区作为首轮经历房地产调控的区域，膨胀的需求逐步收缩，成交量下滑已成趋势；而在楼市轮动效应后，需求接力释放的西部及东北地区已现疲势，预计未来库存去化速度也将逐渐放缓。

       邹琳华表示，要坚持“房住不炒”的方略，保持调控政策定力，避免为激活经济需要而再度剌激购房需求。除少部分购房门槛过高的城市外，多数城市房价仍在上涨，库存偏低房价快速上涨的城市也不在少数。只要给予适度政策刺激，房价进一步泡沫化难以避免，必将显著加大宏观经济运行风险。这要求维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市需督促其出台或加码购房需求控制政策。加大处罚力度，严格控制各类消费贷、网贷流入房地产市场。加强市场秩序监管，及时查处各类违规销售行为。

       “房地产税的推进和房地产市场长效机制的建立是相辅相成、相得益彰的。”东北证券分析师沈新凤说，建立长效机制要求建设基础性制度，而房产税就是在住房持有环节上的成本约束之一，有助于规范房地产市场良性发展，打击投机囤房激活存量房源，倒逼空置房屋进入买卖和租赁市场，有利于体现“房住不炒”的指导性原则。 房地产市场的长效机制又能从根本上保证房产税的税收收入，降低纳税人的额外负担。