土地市场降温有助于调控继续深入

       今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势，一二线城市土地流标现象增加。截至目前，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

以北京为例，今年已经有6宗土地出现流标。流标原因，一方面在于这些地块吸引力不大。六宗地块都是限价房和共有产权房，房价受限的同时，开发商需围绕自持比例展开竞争，而且还有配建和还建等要求，加大了开发商的成本支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链紧张。去年北京大规模供地，已消耗了开发商的大量资金，而今年银行对房企贷款资质审核要求越来越高，非标融资通道又被堵死，导致房企拿地更为谨慎。

       在此之前的十余年中，北京土地流标、流拍数量仅为31宗，属于绝对的卖方市场。即使一些地块开发前景并不诱人，但房企出于巩固市场占有率、占据品牌传播高点等因素仍然趋之若鹜。今年以来，北京土地市场流标现象骤增，开发商明显趋于理性。从全国来看，土地市场也在低位徘徊，前4个月百城土地成交面积同比增长16.9%，但溢价率已经由去年的40%左右降至20%左右。

       土地市场降温的同时，我们还要看到，最新公布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨，且环比涨幅有所扩大，“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出，政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅，究其原因，在于竣工面积的大幅下降和供地结构的明显失衡。

       根据统计局数据，今年前4个月，全国房屋新开工面积仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后会选择尽快开工，但施工面积增速已降至1.6%的低位，竣工面积增速更是降至-10.7%。由于竣工面积减少，4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米，库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前，这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产" style="color: rgb(102, 102, 102); text-decoration: none; cursor: default;" href="http://house.china.com.cn/" target="_blank">房地产蓝皮书》认为，由于地方政府规定新房价格不能高于周边、二期不得高于一期等限制，开发商推盘积极性不高，转而拉长施工周期，延缓项目竣工。

       在库存减少的同时，地方政府应根据住建部和国土部去年4月份发布的通知要求，加大土地供应的数量，但地方政府出于招商引资等因素考虑，往往会加大非住宅用地特别是工业用地比重，减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例，2017年该市市内六区挂牌108宗土地，(纯)住宅用地仅有13宗，远远低于非住宅用地。

       所以，如果要确保房地产调控收到效果，就需要在加大供地力度的同时加快开发速度。近期住建部就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市，即要求有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。约谈问责有助于推动地方政府落实调控主体责任，同时也预示着房地产调控将继续保持“从严”逻辑，不会放松。

短期来说，对地方政府而言，应致力于增加住宅用地数量，并相应调低入市土地价格，继续为土地市场降温；对房企来说，则须放弃调控将会放松的幻想，加快推盘速度，实现快速周转，进而减少自身的资金压力。

       从长期来看，必须关注到以“限购、限贷、限价、限售”为标志的行政调控措施对市场的扭曲，未来应着重发挥市场手段，理顺供求关系，解决土地错配问题，真正形成房地产市场的长效机制，进而实现对行政措施的替代。